商品房买卖合同司法解释全文（商品房买卖合同纠纷中主张三倍赔偿问题）

导言：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修订）第二十四条规定：“本解释自2003年6月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释”，该解释于2021年1月1日修订后施行。而修订后的司法解释将2003年的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释7号）》删除了关于买受人可以请求一房数卖的出卖人承担不超过购房款一倍赔偿的条款。

有人认为既然《解释（2020）》已经将《解释（2003）》中有关商品房买卖惩罚性赔偿条文删除，那么从司法解释层面已不存在对商品房买卖适用《消费者权益保护法》惩罚性赔偿的阻断，商品房买卖就可以适用《消费者权益保护法》三倍惩罚性赔偿规定。

有人持完全相反的观点认为，从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修订）第二十四条规定分析，这是立法者基于公平原则，彻底否定了商品房买卖惩罚性赔偿规定，因此不能适用《消费者权益保护法》三倍惩罚性赔偿规定。

现实生活中，有部分业主因购买商品房也有诸多不尽人意之处，其中以出卖方存在欺诈为由主张三倍赔偿，诉至法院。

一、购买商品房的活动是否属于《消费者权益保护法》调整的范围？

“以事实为根据、以法律为准绳原则”是法官居中判案的基本原则之一，司法实践中，房屋买卖合同纠纷案件中原告以出卖方存在欺诈为由主张三倍赔偿的法律依据何在？

这在理论上存在存在两种完全不同的观点，有观点认为，只要不以牟利为目的，在合理数量内的商品房买卖活动应当属于《消费者权益保护法》调整的范围，其理由：

一、从商品房的名称就一目了然，其具有商品属性；

二、住有所居，房屋作为安居之所，尤其是在市场经济程度不断深化的城市，购买商品房已是市民居住生活必需品；

三、依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定了调整范围，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护;本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。同时本法第五十五条规定了三倍惩罚性赔偿，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍;增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。

同时，《中华人民共和国消费者权益保护法实施条例》第二十八条从事商品房销售服务的经营者，应当以书面形式向消费者明示商品房的准确地址、建筑结构、建筑面积、套内面积和共用分摊建筑面积、装饰标准、外部环境、公用设施、计价方式、付款方式、交付日期、产权办理等情况，应当履行国家有关规定和合同约定的房屋维修义务。不得有下列侵害消费者合法权益的行为：

(一)将未经竣工验收或者验收不合格的商品房交付使用;

(二)使用的建筑、装饰材料造成室内环境污染指数严重超标;

(三)商品房的计价方式、结构、朝向、楼层、交付时间等违反合同约定的;

(四)商品房的小区绿化率、容积率等外部环境等外部环境以及其他配套设施与经营者的承诺不相符;

(五)隐瞒未取得商品房预售许可证事实或者提供虚假的商品房预售许可证预售商品房;

(六)未在合同约定的期限内为买受人办妥房屋、土地权属手续;

(七)商品房买卖合同订立后，未经买受人同意将该房屋抵押、出卖给第三人或者隐瞒所售房屋已经抵押或者出卖的事实再次出售;

(八)未在合同约定的期限内为买受人办妥房屋、土地权属手续。

最高院于2023年4月20 日发布了《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号），赋予了商品房消费者房屋交付与价款返还请求权的超级优先权。

有观点认为，商品房购买活动不属于《消费者权益保护法》调整的范围，其理由：

一、《消费者权益保护法》调整的范围内的商品应当是消费者为生活消费需要购买、使用商品仅限于动产不应包括不动产；

二《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）民法典合同编并未规定惩罚性赔偿，为配合民法典的实施，《审理商品房买卖合同纠纷案件解释》删除了原第八条、第九条惩罚性赔偿规定，表明最高人民法院对商品房买卖合同适用惩罚性赔偿态度的转变，立法者对在合同领域适用惩罚性赔偿责任做了更为慎重的考虑，商品房买卖合同领域不能直接套用消费者权益保护法的一般规定。

同时，商品房买卖中的欺诈不应适用消费者权益保护法已在较多的司法判例中予以确认。消费者权益保护法对弱者进行倾斜性保护的权利配置，旨在追求经营者与消费者之间的实质平等，而非鼓励消费者滥用法律赋予的权利，从而产生新的不平等现象，对于大件商品如房屋尤其如此。且商品房买卖所涉利益重大，其有别于一般商品的买卖，随意适用消费者权益保护法“退一赔三”的惩罚性赔偿极易造成利益的严重失衡。

（参考案例湖南省邵阳市大祥区人民法院（2022）湘0503民初2618号郑翔匀、邵阳市华西房地产开发有限责任公司等房屋买卖合同纠纷案中法院认为，我国现行《消费者权益保护法》亦不适用商品房买卖，购买商品房的活动不属于《消费者权益保护法》调整的范围。故，原告诉请要求被告向原告支付已付订金款的三倍赔偿，本院不予支持。）

二、司法实践中的商品房买卖三倍赔偿

司法实践中，房屋买卖合同纠纷案件中法院最终能够认定出卖方存在欺诈并支持原告买方三倍赔偿的案例，犹如风毛菱角。

在中国裁判文书网输入关键词“商品房买卖合同、三倍赔偿、消费者权益保护法”进行检索，从2014年至2023年共有222篇相关裁判文书，按年份分布，从2016年17篇进入两位数，直到2020年91篇达到峰值，说明根据地域及法院分析广东省48篇居全国之首、安徽省32篇列全国第二位、湖南、浙江各26篇并列全国第三位，从法院层级分析基层法院审结88篇、中级法院130篇、高级人民法院4篇。

上述案件中，根据当事人的诉讼请求中明确提出三倍赔偿的案件仅有47篇，根据案件判决结果来看没有一个案例支持了原告主张的三倍赔偿。

三、律师观点

目前我国法律框架下，商品房买卖活动中消费者以出卖人存在欺诈为由主张三倍惩罚性赔偿，结合司法实务，很难得到法院支持。一方面是商品房购买活动中购房消费者要举证出卖人存在欺诈情形，举证困难；另一方面司法实务中对欺诈的认定是否以故意为判断要素、局部欺诈等也存在争议。

中国特色社会主义市场经济制度对资本的血腥性具有一定的抑制，最好的市场经济就是法治经济，诚信是营造良好营商环境和保持稳定健康市场经济的根本，司法实务中应采取积极开放探索的态度法官综合考量欺诈行为对于购房人物质与精神的双重不利影响程度，进而发挥一定的自由裁量权来适用《消费者权益保护法》三倍惩罚性赔偿规则。